Steuerlexikon

Wer­den Immo­bi­li­en ent­gelt­lich zur Nut­zung über­las­sen, erzielt der Ver­mie­ter Miet­ein­nah­men. Miet­ein­nah­men können

• bei der Ver­mie­tung eines Hau­ses bzw. einer Woh­nung (Eigen­tums­woh­nung),

• bei der Ver­mie­tung eines Feri­en­hau­ses bzw. einer Ferienwohnung,

• bei der Unter­ver­mie­tung eines Hau­ses bzw. einer Woh­nung oder

• im Rah­men eines Nießbrauchrechts entstehen.

Bei einer Vermietungstätigkeit müs­sen auf Dau­er posi­ti­ve Ein­künf­te erzielt wer­den, ansons­ten kann der Wer­bungs­kos­ten­ab­zug ent­fal­len. Beträgt die Mie­te min­des­tens 66 % der ortsüb­li­chen Mie­te ist von einer voll ent­gelt­li­chen Ver­mie­tung aus­zu­ge­hen und der Wer­bungs­kos­ten­ab­zug kann unge­kürzt erfol­gen. Anders hat jedoch der Bun­des­fi­nanz­hof im Urteil vom 19.04.2005 ent­schie­den. Danach sind bei einer auf Dau­er ange­leg­ten Vermietungstätigkeit langjährige Ver­lus­te als Wer­bungs­kos­ten bei den Ein­künf­te aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung anzu­er­ken­nen (Bun­des­fi­nanz­hof, Urteil vom 19.04.2005, Akten­zei­chen: IX R 10/04).

Zu den Wer­bungs­kos­ten gehören unter anderem:

• die Abschrei­bung,

• der Erhal­tungs­auf­wand,

• Finan­zie­rungs­kos­ten,

• Versicherungsprämien,

• Haus­ver­wal­tungs­kos­ten,

• Grund­steu­er.

Näheres zur Dau­er der Vermietungstätigkeit sowie zur Ein­kunfts­er­zie­lungs­ab­sicht bei Ver­mie­tungs­ein­künf­ten sie­he BMF-Schrei­ben vom 08.10.2004.

Der Bun­des­fi­nanz­hof hat mit sei­nem Urteil vom 5.11.2002 neue Grundsätze zum Wer­bungs­kos­ten­ab­zug geschaf­fen. Die­se im Fol­gen­den vor­ge­stell­ten Grundsätze sind ab dem Ver­an­la­gungs­zeit­raum 2004 anzuwenden.

• Der Miet­zins beträgt min­des­tens 75 % der ortsüb­li­chen Miete:

  Bei einer auf Dau­er ange­leg­ten Vermietungstätigkeit sind die Wer­bungs­kos­ten vollständig abziehbar.

• Der Miet­zins beträgt zwi­schen 50 % und 75 % der ortsüb­li­chen Miete:

  In die­sem Fall ist die Ein­kunfts­er­zie­lungs­ab­sicht grundsätzlich zu über­prü­fen. Fällt die Ertrags­pro­gno­se posi­tiv aus, können die Wer­bungs­kos­ten in vol­ler Höhe abge­zo­gen wer­den. Bei einer nega­ti­ven Ertrags­pro­gno­se sind die Wer­bungs­kos­ten in einen ent­gelt­li­chen und in einen unent­gelt­li­chen Teil auf­zu­tei­len. Für den ent­gelt­li­chen Teil können Wer­bungs­kos­ten gel­tend gemacht wer­den, für den unent­gelt­li­chen jedoch nicht.

• Der Miet­zins beträgt weni­ger als 50 % der ortsüb­li­chen Miete:

  Die Vermietungstätigkeit ist in einen unent­gelt­li­che und in einen ent­gelt­li­chen Teil auf­zu­tei­len. Nur für den ent­gelt­li­chen Teil können die Wer­bungs­kos­ten gel­tend gemacht wer­den können.

Durch eine Ertrags­pro­gno­se bzw. Überschussprognose kann fest­ge­stellt wer­den, ob auf längere Sicht die Ver­mie­tung Gewin­ne bringt. Dabei sind die zukünf­tig zu erwar­te­ten Ein­nah­men und die zukünf­tig zu erwar­ten­den Aus­ga­ben (Wer­bungs­kos­ten) zu ermit­teln und gegenü­ber zu stel­len. Zudem müs­sen die Ein­nah­men um einen Sicher­heits­zu­schlag von 10 % erhöht und die Aus­ga­ben um einen Sicher­heits­ab­schlag von 10 % ver­rin­gert wer­den. Der Pro­gno­se­zeit­raum beträgt 30 Jah­re. Ein kür­ze­rer Zeit­raum ist anzu­set­zen, wenn bei Auf­stel­lung der Ertrags­pro­gno­se eine kür­ze­re Ver­mie­tungs­dau­er abseh­bar ist. Dies wäre zum Bei­spiel bei einem ange­streb­ten Ver­kauf der Immo­bi­lie der Fall.

Ab 2004 müs­sen Ver­mie­ter neue Umsatz­steu­er­pflich­ten erfül­len. So besteht künf­tig eine neue Zah­lungs­ver­pflich­tung bezie­hungs­wei­se Steu­er­schuld­ner­schaft des Ver­mie­ters für Rei­ni­gungs­leis­tun­gen ausländischer Unter­neh­men und für Bau­leis­tun­gen. Ver­mie­tet ein Ver­mie­ter mehr als zwei Woh­nun­gen, so muss er die Umsatz­steu­er nicht an das Unter­neh­men, son­dern direkt an das Finanz­amt zahlen.

Der BFH hat mit Urteil vom 17.8.2001 – V R 1/01 – (BStBl. 2002 II S. 833) ent­schie­den, dass die Auf­tei­lung von Vorsteuerbeträgen durch den Unter­neh­mer nach dem Verhältnis der Ausgangsumsätze (Umsatz­schlüs­sel) stets als sach­ge­rech­te Schätzung im Sin­ne des § 15 Abs. 4 UStG anzu­er­ken­nen ist.

Der BFH hat­te mit Urteil vom 16.9.1999 (BStBl. 2001 II S. 528) erst­mals ent­schie­den, dass nach Auf­ga­be der Vermietungstätigkeit gezahl­te Schuld­zin­sen für Kre­dit­mit­tel, die zur Finan­zie­rung sofort abzieh­ba­rer Wer­bungs­kos­ten während der Ver­mie­tungs­pha­se ver­wen­det wor­den sind, als nachträgliche Wer­bungs­kos­ten bei den Ein­künf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung zu berück­sich­ti­gen sind.