Steuerlexikon

Ein­künf­te aus Ver­mie­tung unter­lie­gen der Ein­kom­men­steu­er. Auf­wen­dun­gen, die mit der Erzie­lung von Ver­mie­tungs­ein­künf­ten im Zusam­men­hang ste­hen, können als Wer­bungs­kos­ten gel­tend gemacht wer­den. Beson­der­hei­ten sind jedoch bei einer ver­bil­lig­ten Ver­mie­tung zu beach­ten (§ 21 Abs. 2 EStG).

Rechts­la­ge seit 01.01.2012

Die Wer­bungs­kos­ten können vollständig abge­zo­gen wer­den, wenn der Miet­zins gemäß § 21 Abs. 2 Ein­kom­men­steu­er­ge­setz min­des­tens 66 % der ortüb­li­chen Mie­te beträgt.

Wer­den Ver­lus­te aus der Ver­mie­tung erzielt, muss kei­ne Überprüfung der Ein­kunfts­er­zie­lungs­ab­sicht durch eine Überschussprognose erfolgen.

Liegt der Miet­zins unter 66 % der ortsüb­li­chen Mie­te, können die Wer­bungs­kos­ten nicht mehr vollständig abge­zo­gen wer­den. Sie sind in einen ent­gelt­li­chen und einen unent­gelt­li­chen Teil auf­zu­tei­len. Nur für den ent­gelt­li­chen Teil können die Wer­bungs­kos­ten gel­tend gemacht wer­den. Die Ein­kunfts­er­zie­lungs­ab­sicht ist nicht anhand einer Überschussprognose nachzuweisen.

Rechts­la­ge bis 31.12.2011

Nach Ansicht des Bun­des­fi­nanz­hofs hängt die steu­er­li­che Behand­lung von Wer­bungs­kos­ten bei ver­bil­lig­ter Ver­mie­tung von der Höhe des Miet­zin­ses ab (Bun­des­fi­nanz­hof, Urteil vom 05.11.2002, IX R 48/01):

• Miet­zins beträgt min­des­tens 75 % der ortsüb­li­chen Mie­te: Bei einer auf Dau­er ange­leg­ten Vermietungstätigkeit sind die Wer­bungs­kos­ten vollständig zu berücksichtigen.

• Miet­zins beträgt zwi­schen 50 % und 75 % der ortsüb­li­chen Mie­te: Die Absicht des Steu­er­pflich­ti­gen, Ein­künf­te zu erzie­len, ist durch eine Ertrags­pro­gno­se zu über­prü­fen. Bei posi­ti­ver Ertrags­pro­gno­se können die Wer­bungs­kos­ten in vol­ler Höhe abge­zo­gen wer­den. Bei einer nega­ti­ven Ertrags­pro­gno­se muss eine Auf­tei­lung der Wer­bungs­kos­ten in einen ent­gelt­li­che und in einen unent­gelt­li­chen Teil erfol­gen. Für den ent­gelt­li­chen Teil können Wer­bungs­kos­ten gel­tend gemacht wer­den, für den unent­gelt­li­chen jedoch nicht.

• Miet­zins beträgt weni­ger als 50 % der ortsüb­li­chen Mie­te: Die Vermietungstätigkeit ist in einen unent­gelt­li­chen und in einen ent­gelt­li­chen Teil auf­zu­tei­len. Nur für den ent­gelt­li­chen Teil können die Wer­bungs­kos­ten gel­tend gemacht werden.