Noch kein Steuerabzug für Hausgeldzahlungen in die Erhaltungsrücklage

Leis­tun­gen eines Woh­nungs­ei­gen­tü­mers in die Erhal­tungs­rück­la­ge einer Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft – bei­spiels­wei­se im Rah­men der monat­li­chen Haus­geld­zah­lun­gen – sind steu­er­lich im Zeit­punkt der Ein­zah­lung noch nicht abzieh­bar. Wer­bungs­kos­ten bei den Ein­künf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung lie­gen erst vor, wenn aus der Rück­la­ge Mit­tel zur Zah­lung von Erhal­tungs­auf­wen­dun­gen ent­nom­men wer­den. Dies hat der Bun­des­fi­nanz­hof (BFH) entschieden.

Die Kläger ver­mie­te­ten meh­re­re Eigen­tums­woh­nun­gen. Das von ihnen an die jewei­li­ge Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft gezahl­te Haus­geld wur­de zum Teil der gesetz­lich vor­ge­se­he­nen Erhal­tungs­rück­la­ge (vor­mals Instand­hal­tungs­rück­stel­lung) zuge­führt. Inso­weit erkann­te das Finanz­amt kei­ne Wer­bungs­kos­ten bei den Ver­mie­tungs­ein­künf­ten an. Es mein­te, der Abzug könne erst in dem Jahr erfol­gen, in dem die zurück­ge­leg­ten Mit­tel für die tatsächlich ange­fal­le­nen Erhaltungsmaßnahmen am Gemein­schafts­ei­gen­tum ver­braucht wür­den. Das Finanz­ge­richt wies die Kla­ge ab.

Die Revi­si­on der Kläger beim BFH hat­te kei­nen Erfolg. Der Wer­bungs­kos­ten­ab­zug nach § 9 Abs. 1 Satz 1 des Ein­kom­men­steu­er­ge­set­zes for­dert einen wirt­schaft­li­chen Zusam­men­hang zwi­schen der Vermietungstätigkeit und den Auf­wen­dun­gen des Steu­er­pflich­ti­gen. Die Kläger hat­ten den der Erhal­tungs­rück­la­ge zuge­führ­ten Teil des Haus­gel­des zwar erbracht und konn­ten hier­auf nicht mehr zurück­grei­fen, da das Geld ausschließlich der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft gehört. Auslösender Moment für die Zah­lung war aber nicht die Ver­mie­tung, son­dern die recht­li­che Pflicht jedes Woh­nungs­ei­gen­tü­mers, am Auf­bau und an der Auf­recht­erhal­tung einer ange­mes­se­nen Rück­la­ge für die Erhal­tung des Gemein­schafts­ei­gen­tums mit­zu­wir­ken. Ein Zusam­men­hang zur Ver­mie­tung ent­steht erst, wenn die Gemein­schaft die ange­sam­mel­ten Mit­tel für Erhaltungsmaßnahmen ver­aus­gabt. Erst dann kom­men die Mit­tel der Immo­bi­lie zugu­te. Der BFH hob schließlich her­vor, dass ent­ge­gen der Auf­fas­sung der Kläger auch die Reform des Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­set­zes im Jahr 2020, durch die der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft die vol­le Rechtsfähigkeit zuer­kannt wur­de, die steu­er­recht­li­che Beur­tei­lung des Zeit­punkts des Wer­bungs­kos­ten­ab­zugs für Zah­lun­gen in die Erhal­tungs­rück­la­ge nicht verändert.

BFH, Pres­se­mit­tei­lung vom 25.02.2025 zu Urteil vom 14.01.2025, IX R 19/24