Geldwäscheprävention: Neue Pflichten bei Immobilientransaktionen seit 17.02.2025

Seit 2023 dür­fen Immobiliengeschäfte nicht mehr in bar abge­wi­ckelt wer­den. Die­ses Ver­bot wur­de nun in der Ver­ord­nung umge­setzt, die geldwäscherechtliche Pflich­ten für Immo­bi­li­en­trans­ak­tio­nen regelt. Die neu ein­ge­führ­ten Mel­de­pflich­ten gel­ten in bestim­men Fällen auch für Anwältinnen und Anwälte und sind am 17.02.2025 in Kraft getre­ten. Dar­auf weist die Bun­des­rechts­an­walts­kam­mer (BRAK) hin.

Seit Okto­ber 2020 gel­ten für die rechts- und steu­er­be­ra­ten­den Beru­fe bei Immo­bi­li­en­trans­ak­tio­nen Mel­de­pflich­ten für auffällige Umstände in Bezug auf Kauf- oder Zahlungsmodalitäten nach der Geldwäschegesetz-Meldepflichtverordnung Immo­bi­li­en (GwG­Mel­dV-Immo­bi­li­en). In den Fall­grup­pen, die in der Ver­ord­nung kon­kre­ti­siert sind, müs­sen geldwäscherechtlich Ver­pflich­te­te – in bestimm­ten Fällen auch Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte – Ver­dachts­mel­dun­gen an die Finan­cial Intel­li­gence Unit (FIU) abgeben.

Die GwG­Mel­dV-Immo­bi­li­en wur­de nun an Änderungen im Geldwäschegesetz (GwG) ange­passt. Dabei wur­den ins­be­son­de­re das seit 2023 gel­ten­de Ver­bot der Bar­zah­lung beim Erwerb von Immo­bi­li­en (§ 16a GwG) umge­setzt. Berück­sich­tigt wur­den außerdem die Ergeb­nis­se einer Eva­lu­ie­rung der Meldetatbestände der GwGMeldV-Immobilien.

Die Änderungen gel­ten seit dem 17.02.2025. Ab die­sem Zeit­punkt sind sowohl zwei neue Meldetatbestände als auch Ergänzungen der bereits bestehen­den Meldetatbestände zu beachten.

Die neu­en Meldetatbestände die­nen der Umset­zung des Bar­zah­lungs­ver­bots. § 16a GwG ver­bie­tet es, bei Immobilienkäufen eine Gegen­leis­tung durch Bar­geld oder in Form von Kryp­tower­ten, Gold, Pla­tin oder Edel­stei­nen zu erbringen.

§ 6 I Nr. 5 GwG­Mel­dV-Immo­bi­li­en soll künf­tig ver­hin­dern, dass durch eine Ver­trags­ge­stal­tung der Par­tei­en eines Grund­s­tücks­kauf­ver­trags eine Überprüfung der Ein­hal­tung des Bar­zah­lungs­ver­bots ver­hin­dert wird. Die­se Mel­de­pflicht betrifft beur­kun­den­de Nota­rin­nen und Nota­re. Sie müs­sen eine Mel­dung abge­ben, wenn die Fälligkeit des Kauf­prei­ses über ein Jahr nach dem Zeit­punkt der Stel­lung des Ein­tra­gungs­an­trags beim Grund­buch­amt liegt und es kei­nen nach­voll­zieh­ba­ren Grund für die­se Ver­ein­ba­rung gibt.

§ 6 IV GwG­Mel­dV-Immo­bi­li­en sieht eine ergänzende Mel­de­pflicht vor, wenn ein am Erwerbs-vor­gang Betei­lig­ter sei­ne Nach­weis­pflicht gegenü­ber dem beur­kun­den­den Notar nicht erfüllt hat.

Als Ergeb­nis der durch­ge­führ­ten Eva­lua­ti­on wur­den fer­ner die bestehen­den Meldetatbestände in §§ 4–7 GwG­Mel­dV-Immo­bi­li­en kla­rer gefasst und zum Teil eingegrenzt.

Geändert wur­den die Mel­de­pflich­ten nach § 4 IV 1 Nr. 2 GwG­Mel­dV-Immo­bi­li­en wegen Auffälligkeiten im Zusam­men­hang mit den betei­lig­ten Per­so­nen oder dem wirt­schaft­lich Berech­tig­ten. Das wur­de not­wen­dig, weil § 261 StGB neu gefasst wur­de und dabei der Kata­log möglicher Vor­ta­ten ent­fiel. Nun­mehr muss eine Mel­dung erfol­gen, wenn gegen einen an dem Erwerbs­vor­gang Betei­lig­ten oder einen wirt­schaft­lich Berech­tig­ten wegen einer rechts­wid­ri­gen Tat ermit­telt wird oder ein Straf­ver­fah­ren anhängig oder rechtshängig ist oder eine sol­che Per­son wegen einer rechts­wid­ri­gen Tat inner­halb der letz­ten fünf Jah­re ver­ur­teilt wur­de, die eine Vor­tat der Geldwäsche dar­stel­len könnte. Vor­aus­set­zung ist, dass ein Zusam­men­hang zwi­schen der Tat und dem Immo­bi­li­en­er­werb nicht aus­ge­schlos­sen wer­den kann.

Neu sind außerdem Mel­de­pflich­ten nach § 6 I 1 Nr. 1 lit. a–c GwG­Mel­dV-Immo­bi­li­en, wenn eine Gegen­leis­tung von mehr als 10.000 Euro mit bestimm­ten Zah­lungs­mit­teln – Bar­geld, Gold, Pla­tin oder Edel­stei­nen oder Kryp­tower­ten – erbracht oder (lit. d) über ein Bank­kon­to aus bestimm­ten Risi­ko­staa­ten geleis­tet wird.

Fer­ner sieht § 6 I 1 Nr. 2 GwG­Mel­dV-Immo­bi­li­en nun­mehr eine Mel­de­pflicht vor, wenn die Gegen­leis­tung um mehr als 25 % von dem tatsächlichen Ver­kehrs­wert des Geschäftsgegenstands abweicht. Bei die­ser Änderung folg­te das Minis­te­ri­um den Anre­gun­gen von BRAK und Bundesnotarkammer.

Auch die wei­te­ren Meldetatbestände in §§ 4–7 GwG­Mel­dV-Immo­bi­li­en wur­den geändert und präzisiert; dabei wur­den zum Teil Schwel­len­wer­te ange­ho­ben, eine Aus­nah­me für Zah­lun­gen über Ander­kon­ten ein­ge­führt und die Pflicht, die Erwägungsgründe und eine nach­voll­zieh­ba­re Begrün­dung des Bewer­tungs­er­geb­nis­ses eines Sach­ver­halts hin­sicht­lich der Mel­de­pflicht nach § 43 I GwG zu doku­men­tie­ren, ent­spre­chend nachgezogen.

BRAK, Mit­tei­lung vom 18.02.2025