Schädliches Verwaltungsvermögen eines Wohnungsunternehmens

Der Grund­be­sitz eines Woh­nungs­un­ter­neh­mens kann auch dann schädliches Verwaltungsvermögen dar­stel­len, wenn neben der Ver­mie­tung einer Viel­zahl von Woh­nun­gen gewis­se Zusatz­leis­tun­gen erbracht wer­den. Dies hat der 3. Senat des Finanz­ge­richts Müns­ter entschieden.

Der Kläger erhielt einen Kom­man­dit­an­teil an einer GmbH & Co. KG geschenkt, die umfang­rei­chen, an Drit­ten zu Wohn­zwe­cken ver­mie­te­ten Grund­be­sitz hält. Dane­ben erbringt die KG Dienst­leis­tun­gen im Zusam­men­hang mit der Vermietungstätigkeit, z. B. die Lie­fe­rung von Strom, Medi­en­dienst­leis­tun­gen, Überwachungs- sowie Reinigungs‑, Haus­meis­ter- und Hand­wer­k­erleis­tun­gen. Das Finanz­amt behan­del­te den gesam­ten Grund­be­sitz für Schen­kungsteu­er­zwe­cke als Verwaltungsvermögen, da die Zusatz­leis­tun­gen kei­ne gewerb­li­che Ver­mie­tung begrün­det hätten.

Die hier­ge­gen erho­be­ne Kla­ge ist erfolg­los geblie­ben. Der 3. Senat hat die Behand­lung der ver­mie­te­ten Woh­nun­gen als Verwaltungsvermögen für zutref­fend erach­tet mit der Fol­ge, dass die schen­kungsteu­er­li­chen Begüns­ti­gun­gen für Betriebsvermögen inso­weit nicht ein­grif­fen. Nach § 13b Abs. 4 Nr. 1 Satz 1 ErbStG gehörten Grund­s­tü­cke und Grund­s­tücks­tei­le zum schädlichen Verwaltungsvermögen. Die in § 13b Abs. 4 Nr. 1 Satz 2 Buchst. d ErbStG nor­mier­te Rück­aus­nah­me grei­fe im Streit­fall nicht ein. Nach die­ser Vor­schrift stellt Grund­be­sitz im Gesamthandsvermögen einer Per­so­nen­ge­sell­schaft kein schädliches Verwaltungsvermögen dar, wenn der Haupt­zweck des Betriebs in der Ver­mie­tung von Woh­nun­gen besteht, des­sen Erfül­lung einen wirt­schaft­li­chen Geschäftsbetrieb erfordert.

Zur üb­li­chen Vermietungstätigkeit gehörten die Ver­wal­tung und die Bewirt­schaf­tung der Woh­nun­gen. Die Ver­wal­tung umfas­se die Mie­ter­su­che, die Erstel­lung der Mietverträge, den Ein­zug von Miet­zah­lun­gen, das Erstel­len von Betriebs­kos­ten­ab­rech­nun­gen, die Pfle­ge der gemein­schaft­lich genutz­ten Räumlichkeiten und der Außenanlagen sowie die Instand­hal­tung der Woh­nun­gen. Zur Bewirt­schaf­tung gehörten die Ver­sor­gung mit Strom, Heiz­kraft und Was­ser. Die­se Tätigkeiten gin­gen typi­scher­wei­se nicht über die pri­va­te Vermögensverwaltung hin­aus. Dem­ge­genü­ber sei von einer gewerb­li­chen Vermietungstätigkeit aus­zu­ge­hen, wenn der Ver­mie­ter nicht üb­li­che Son­der­leis­tun­gen erbrin­ge, etwa die Rei­ni­gung der Woh­nun­gen, die Bewa­chung des Gebäudes oder die Gestel­lung von Bettwäsche. Eine Unter­neh­mens­or­ga­ni­sa­ti­on könne auch auf­grund eines beson­ders schnel­len Wech­sels der Mie­ter oder Benut­zer der Räume erfor­der­lich sein. Auf die Zahl der ver­mie­te­ten Woh­nun­gen kom­me es dabei nicht an.

Das im Streit­fall von der KG erbrach­te Leis­tungs­pa­ket las­se die Überlassung von Wohn­raum bei einer Gesamt­be­trach­tung nicht hin­ter einer ein­heit­li­chen gewerb­li­chen Orga­ni­sa­ti­on zurück­tre­ten. Es han­de­le sich im Wesent­li­chen um Leis­tun­gen, die bei jedem Mietverhältnis erbracht wer­den. Die Überwachungstätigkeiten an sozia­len Brenn­punk­ten beträfen nur eine klei­ne Anzahl der Miet­ob­jek­te und prägten die Vermietungstätigkeit der KG als sol­che nicht. Auch ein etwai­ger erhöhter Arbeits­auf­wand auf­grund des von der KG gewählten Geschäftsmodells, dass ins­be­son­de­re auf sozi­al schwa­che Per­so­nen, Stu­den­ten und alte Men­schen zuge­schnit­ten sei und des­halb einen erhöhten Betreu­ungs­auf­wand der Mietverhältnisse erfor­de­re, füh­re nicht zu einer ande­ren Beur­tei­lung. Letzt­lich betref­fe die­ser beson­de­re Arbeits­auf­wand im Kern die Überlassung von Wohn­raum und damit die typi­schen ver­trag­li­chen Pflich­ten eines jeden Vermieters.

FG Müns­ter, Mit­tei­lung vom 17.02.2025 zum Urteil 3 K 751/22 F vom 10.10.2024 (nrkr – BFH-Az.: II R 39/24)