Keine erweiterte Kürzung im Organkreis beim sogenannten Weitervermietungsmodell

Wie der Bun­des­fi­nanz­hof (BFH) ent­schie­den hat, ist die erwei­ter­te Kür­zung gemäß § 9 Nr. 1 Satz 2 des Gewer­be­steu­er­ge­set­zes (GewStG) für ein Grund­s­tücks­un­ter­neh­men, das als Organ­ge­sell­schaft sämtliche Grund­s­tü­cke an eine ande­re Organ­ge­sell­schaft der­sel­ben Organ­schaft ver­pach­tet hat, auch dann zu ver­sa­gen, wenn die pach­ten­de Organ­ge­sell­schaft den Grund­be­sitz an außerhalb des Organ­krei­ses ste­hen­de Drit­te weitervermietet.

Die Klägerin ist eine Woh­nungs­an­bie­te­rin. Sie ist Kon­zern­mut­ter und ertrag- wie umsatz­steu­er­lich Organträgerin. Zum Kon­zern gehören in der Rechts­form einer GmbH orga­ni­sier­te Organ­ge­sell­schaf­ten, wel­che die in ihrem Eigen­tum ste­hen­den Immo­bi­li­en im Streit­jahr an die gleich­falls zum Kon­zern gehörende W‑GmbH ver­pach­tet hat­ten. Die W‑GmbH fun­gier­te als zen­tra­le Manage­ment­ge­sell­schaft und war selbst nicht Eigen­tü­me­rin von Grund­s­tü­cken. Sie ver­mie­te­te die Immo­bi­li­en ihrer Schwes­ter­ge­sell­schaf­ten im eige­nen Namen an frem­de Drit­te außerhalb des Organ­krei­ses, trug Auf­wen­dun­gen und küm­mer­te sich um die Ver­wal­tung der Grund­s­tü­cke (soge­nann­tes Wei­ter­ver­mie­tungs­mo­dell). Die Pacht­zah­lun­gen an die Schwes­ter­ge­sell­schaf­ten ver­buch­te die W‑GmbH als Auf­wand; eine Hin­zu­rech­nung von Pacht­zah­lun­gen nach § 8 Nr. 1 Buchst. e GewStG nahm sie nicht vor. Die Organ­ge­sell­schaf­ten mit Immo­bi­li­en­be­stand bean­spruch­ten für sich die erwei­ter­te Kür­zung gemäß § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG.

Das Finanz­amt (FA) brach­te nur die ein­fa­che Kür­zung in Höhe von 1,2 Pro­zent des Ein­heits­werts des zum Betriebsvermögen gehörenden und nicht von der Grund­steu­er befrei­ten Grund­be­sit­zes gemäß § 9 Nr. 1 Satz 1 GewStG in Ansatz. Das FG gewährte der Klägerin die erwei­ter­te Kür­zung, berück­sich­tig­te jedoch auch die Hin­zu­rech­nung der Pachtzahlungen.

Der BFH gab der Revi­si­on des FA statt. Die Organ­ge­sell­schaf­ten hätten zwar ausschließlich ihren eige­nen Immo­bi­li­en­be­stand an die W‑GmbH ver­pach­tet und daher für sich betrach­tet die Vor­aus­set­zun­gen des § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG erfüllt. Die durch die gewer­be­steu­er­li­che Organ­schaft beding­ten Beson­der­hei­ten stün­den der Anwen­dung der erwei­ter­ten Kür­zung jedoch ent­ge­gen. Bei einer Organ­schaft sei der Gewer­be­er­trag des Organ­krei­ses durch Addi­ti­on der –unter Beach­tung der Hin­zu­rech­nungs- und Kür­zungs­vor­schrif­ten (§§ 8, 9 GewStG)– getrennt ermit­tel­ten Gewerbeerträge des Organträgers und der Organ­ge­sell­schaf­ten zu bestim­men. Dabei sei­en unbe­rech­tig­te steu­er­li­che Be- und Ent­las­tun­gen auf der Grund­la­ge von § 2 Abs. 2 Satz 2 GewStG aus­zuschei-den. Daher führ­ten Geschäftsbeziehungen inner­halb des Organ­krei­ses nicht zu Hin­zu­rech­nun­gen und Kür­zun­gen, es sei denn ihre Wir­kun­gen wür­den sich aus­glei­chen. Auch im soge­nann­ten Wei­ter­ver­mie­tungs­mo­dell sei­en nur die Geschäftsbeziehungen zwi­schen den Organ­ge­sell­schaf­ten zu betrach­ten. Hin­sicht­lich die­ser organ­kreis­in­ter­nen Bezie­hun­gen wür­den auf Ebe­ne des Organträgers die Pachterträge der einen Organ­ge­sell­schaft durch die Pacht­auf­wen­dun­gen der ande­ren Organ­ge­sell­schaft neu­tra­li­siert. Daher wäre die aus § 2 Abs. 2 Satz 2 GewStG fol­gen­de Kor­re­spon­denz zwi­schen der Auf­wands- und der Ertrags­sei­te gestört, wenn die Pachterträge durch Anwen­dung der erwei­ter­ten Kür­zung aus der gewer­be­steu­er­li­chen Bemes­sungs­grund­la­ge her­aus­ge­nom­men wür­den, obwohl die kor­re­spon­die­ren­den Auf­wen­dun­gen (zumin­dest teil­wei­se gewer­be­steu­er­min­dernd) abge­zo­gen wer­den könnten.

Bun­des­fi­nanz­hof, Pres­se­mit­tei­lung vom 10.10.2024 zu Urteil vom 11.07.2024, III R 41/22